新浪乐居讯（编辑 徐成）我的故乡贵阳是一座让人又爱又恨的城市，众多的美食、良好的生活环境、热情包容的贵阳人让人爱，交通堵塞、稍为落后的城市发展等等因素则让这样的爱必须有所保存。同样，对于房地产开发行业的人们来说贵阳也是一座让人爱的同时也让人恨的城市，这就是我的故乡，一座永远在抵触中纠结前进的城市。

  刚刚过去不久的2015年，贵阳楼市在成交量、成交面积、成交价格等多个方面均有不大的升幅，楼市基础面在2015年比较稳固，这是令人安心的现状。这样的现状一部分是2015年国家大批“救市”政策驱动下产生的，一些是房地产开发商转变思维加大投入产生的，而还有一部分是贵阳楼市本身的特点造成的，本文就是着重在说这第三点。

  超级大盘带动下的“复苏”

  2010年开端，花果园和未来方舟两个前所未有的宏大规模房地产开发项目横空降生，引领了贵阳市近年来被广为讨论的“超级大盘”模式，2015年，这两个项目纷纷进入全国单个项目销售排行榜5强，花果园项目全国销售数据第一的宝座无可撼动。可见，读懂了这个“超级大盘”模式，也就读懂了贵阳楼市，也就能预测这个市场未来的走向。

  首先，“超级大盘”时代，贵阳楼市最重要的一个特点是“两极分化”严重，2015年，花果园和中天未来方舟这两个“超级大盘”全年的总网签套数、面积之和均占到了全市数据的25%强，在全市低迷的2014年，这个数据更是一度达到了31%。而2015年，在新浪乐居贵阳站统计的全市在售的134个房地产项目中，网签面积前10的项目占全市总网签数据的47%强。在几个销售优良的大盘的支撑下，贵阳房地产市场拥有相对较高的稳固性，在全国市场整体疲软的大环境下这些项目在2015年保持了壮大的生命力和冲劲，带动着全部贵阳楼市数据非常“好看”，这正是2015年贵阳楼市浮现“复苏”姿势的重要原因，实际上在这样的“好看”背后，贵阳的房地产市场正在向一个在其他城市从未涌现过的方向前进着。

  超级大盘们的盛宴

  我们以花果园项目为例，该项目2015年共去化商品房1.5万套，成交均价（建筑面积）约为4500元，对应这个价格的是贵阳市的“刚需住宅市场”。以每个家庭3人盘算，则花果园项眼力是在2015年就满足了近5万人的刚需住房需求，如果从开盘开端盘算，花果园项目已累计完成销售14万套，满足了42万人口的刚需住房需求，占贵阳市总人口的近11%。而贵阳市2010~2014年年均人口净增长数量为1.95万人，即使把这1.95万人的住房需求全部盘算为刚性需求，也不到花果园总销量的5%。从这个角度上来说，花果园作为一个超级大盘，基础将贵阳市的刚需住房需求“吃净”，完成了市场的垄断。从2015年贵阳房地产项目成交排行榜上就可以看出这一点，除了中天·甜蜜小镇凭借经济实用房的定位涌现在榜单上之外，同样价格定位的其他贵阳楼盘均未涌现在排行榜上。

  “超级大盘”凭借自身的规模优势将开发成本摊薄，根据2012年的报道，花果园项目拿地的平均楼面价格仅为600元/㎡，而2015年末，贵阳挂牌出售的宗地平均楼面价格为2377元/㎡。在拥有不差的地块地位的前提下，大规模、低成本可以让“超级大盘”长期保持低售价，而低售价带来的则是长年居高的销售量。这样的销售量成为了“超级大盘”的真正“撒手锏”，让同一细分市场中的其他中小房地产商感到随时有一把“钢刀”架在自己脖子上。

  在市场短时间内不会涌现“暴涨”的情况下，高销售量带给房企最可贵的财富并不是纸面上的数据，录音整理，而是高效、稳固、安全低成本的现金流。在国家政策收紧房地产市场银根，房地产企业无法像房地产“黄金十年”时那样获得银行低成本的房地产开发贷款的今天，充分的现金流不仅是高效开发的保障，房企还可以多领域投资获利。同时，市场容量基础稳固，各家房企销售此消彼长，在“超级大盘”将市场吞噬殆尽之后，缺乏壮大财力的中小房地产商再失去了销售收入，或是销售周期被拖得太长，利润将被融资成本蚕食，最后黯然出局。据业内人士流露，贵阳目前的民间融资月利不低于4分，以一个房地产项目运作周期为24个月盘算（实际上要更长），房企的融资成本接近100%，这样的融资成本对于中小地产商来说几乎是无法遭遇的，在2015年贵阳坊间传闻多个项目开发进度滞后导致业主不满请求退房，背后正是这样的经济逻辑。